Новая квартира в МЖК или все же старая добрая вторичка? Сравниваем цены, риски и прочее

Малоэтажный формат жилья становится все более популярным в загородном сегменте рынка недвижимости. Одни отдают ему предпочтение, желая перебраться в ближайший пригород подальше от городской суеты, не теряя при этом городского комфорта. Другие считают это хорошим способом инвестировать свои накопления. Но есть и те, кто предпочитает покупать квартиру на вторичном рынке. Сравним преимущества, риски и цены на жилье в обоих сегментах рынка.

Преимущества и риски покупки квартиры в МЖК

Надо сказать честно, выбор между новостройкой и вторичкой не однозначный и связан с целым рядом особенностей обоих сегментов, которые надо обязательно учесть. Помимо этого, выбор часто будет напрямую зависеть от цели приобретения — инвестиция это или необходимость улучшить жилищные условия, увеличив площадь квартиры за счет разницы цен городского жилья и областного.

Начнем с преимуществ. Покупка квартиры в МЖК сочетает привилегию загородного проживания с городским комфортом. Как правило, МЖК строятся на окраине населенных пунктов, рядом с лесополосой и водоемами. Это гарантирует большую экологичность - «город в лесу» имеет низкую загрязненность воздуха. Кроме того, низкая социальная нагрузка, отсутствие атмосферы «каменных джунглей». Наличие, как минимум, ограждения и пропускной системы на территорию МЖК обеспечивает высокий уровень безопасности. Можно спокойно отпустить ребенка гулять во двор и не переживать за сохранность дома.

Еще одно важное преимущество покупки квартиры в строящемся МЖК — это экономия порядка 30% бюджета, при заключении сделки на этапе «котлована». Это повышает риск «заморозки» объекта или оттягивания сроков сдачи, но в МЖК благодаря высокой скорости строительства подобные риски для ранних покупателей сводятся к минимуму. О том, как проверить застройщика, мы уже писали раньше.

С другой стороны, если вы решили улучшить свои жилищные условия, за счет продажи уже имеющегося жилья, то важно учесть, что в случае покупки квартиры в строящемся МЖК, вам придется еще какое-то время ждать сдачи дома и где-то жить, а также оформить прописку. Это может создать ряд трудностей, особенно, если в прежней квартире прописаны несовершеннолетние. В подобной ситуации приобретение квартиры на вторичном рынке может стать единственно приемлемым вариантом.

Преимущества и риски покупки квартиры на вторичке

Приобретая квартиру в малоэтажном доме на вторичном рынке, вы можете сразу въехать в нее и прописаться, что при определенных обстоятельствах может быть очень важной деталью для принятия решения. Но на этом, пожалуй, все преимущества и заканчиваются. Попробуйте-ка найти нужное предложение в подходящем вам по социальной инфраструктуре и экологии районе!

Кроме того, покупка квартиры на вторичном рынке характеризуется более высоким риском:

•    из-за наличия длинной истории продаж можно недосмотреть, что на объект были ранее наложены обременения или, что предыдущий владелец приобрел ее по цене явно ниже рыночной, что дает право в некоторых случаях опротестовать сделку.
•    необходимо тщательно проверить кто зарегистрирован в квартире и кто ваши будущие соседи. Иначе сделка может быть опротестована и вы рискуете оказаться по соседству с социально неблагополучными жильцами.
•    несоответствие технического паспорта реальному состоянию квартиры из-за проведенных прошлыми жильцами перепланировок, может привести к судебным искам и штрафам.
•    куплю-продажу можно опротестовать в течение трех лет с момента совершения сделки (риск возрастает, если в квартире прописаны несовершеннолетние в возрасте от 15 до 18 лет).

В итоге привлечение юриста, разбирающегося в тонкостях рынка недвижимости, может увеличить финансовые затраты на покупку квартиры на 4-6% от ее стоимости.

Сравним цены на квартиры в МЖК и вторичном рынке

Проведем маленькое исследование, сравнив стоимость однокомнатных квартир в этих сегментах рынка. Согласно данным сайта Бюллетень недвижимости Санкт-Петербурга и Ленобласти в радиусе 100-45 км от КАД можно найти предложения о продаже однокомнатных квартир по цене от 500 тысяч до 4.1 млн. рублей. Чтобы более наглядно представить разницу по сравнению со стоимостью квартир в МЖК, сопоставим несколько конкретных примеров близких по району локализации.  

Итак, в Волосовском районе в д. Терпилицы выставлена на продажу однокомнатная квартира на втором этаже двухэтажного дома, общей площадью 29.7 кв.м, за 600 тысяч рублей. Для сравнения в КП «Кивеннапа Юго-Запад», расположенного в этом же районе, но ближе к КАД на целых 30 км, новая квартира стоит от 750 тысяч до 1.2 млн. рублей.

Во Всеволожском районе разброс цен на вторичное жилье очень большой. Именно здесь можно найти предложения по продаже однокомнатных квартир общей площадью до 47 кв.м метров по ценам достигающим 4.1 млн. руб. Надо отметить, что в этом районе сейчас идет активная малоэтажная застройка и цены на однокомнатные квартиры в МЖК, в которых осуществляются продажи, в разы меньше.

Для примера назовем несколько таких проектов:

•   ЖК «Золотые Купола» в микрорайоне Черная Речка г.Сертолово (стоимость 1 комнатной квартиры от 1.5 млн. рублей, а за 4 млн. рублей можно приобрести «трешку» до 80 квадратов).
•   ЖК «Щегловская Усадьба» в пос. Щеглово, расположенного в пяти километрах от Всеволожска (стоимость квартир с отделкой колеблется в пределах от 1.08 до 2.1 млн.рублей).

На юге Ленобласти ситуация схожая — цены на квартиры в МЖК зачастую существенно ниже, чем цены на вторичку. Так, в Гатчинском районе можно найти объявления о продаже квартир площадью от 31 кв.м по цене от 2.2 до 3.15 млн.руб. Примерно такие же цены и в Ломоносовском районе. Для сравнения, цены в Вяхтелево на квартиры в МЖК «Покровские Горки» составляют от 1.176 млн.рублей; в ЖК «Троицкая Гора», Ломоносовского района, представлены квартиры стоимостью от 1.22 млн. рублей. Интересный проект малоэтажного комплекса в Колпино — ЖК «Юттери». Там цены на квартиры стартуют от 1.8 млн. рублей.

На рынке первички сегодня можно найти и более дорогостоящие проекты МЖК, которые по цене на жилье не уступают вторичному рынку. Но их преимущество зачастую не только в выгодном расположении, но также в использовании современных технологий и новых экологичных материалов. Яркий тому пример МЖК «INKERI», строящийся на юге Пушкина по финским технологиям. Здесь цены за студию площадью 24 кв.м уже составляют 2.8 млн. рублей.

Что предпочесть — новую квартиру в МЖК или все же старую «добрую» вторичку — решать, конечно, Вам. Но надеемся, наш небольшой обзор этих двух сегментом загородного рынка поможет сделать Вам правильный выбор!

Источник: Фазенда.СПб.Ру