Апартаменты вместо санаториев: тенденция или сомнительная инвестиция

Рекреационная недвижимость не пользуется особой популярностью. Редкие проекты законно эксплуатируют водные и лесные богатства. При этом и роста курортного строительства не предвидится.

Проектов, ориентированных на оздоровительный или активный отдых, на загородном рынке Петербурга можно пересчитать по пальцам. Климатические условия Северо-Западного региона не способны составить конкуренцию ни курортам Черного моря, ни Кавказским Минеральным Водам, ни отдыху на Байкале. Даже снимать коттеджик на берегу лесного озера многие предпочитают не под Петербургом, а в Финляндии. Тем не менее, природные условия — все-таки есть море, озера и обильные леса — позволяют реализовывать небольшие местные прожекты с рекреационной составляющей. Иногда курортно-лечебная функция становится лишь ширмой для возведения жилья, но ширмой вполне законной.

Апартаменты под прикрытием

Нынешнее градостроительное законодательство существенно ограничивает возможность жилищного строительства в курортных (рекреационных) зонах, вблизи береговых линий, в лесах, но, к примеру, разрешает реализовывать санаторные, рекреационные проекты. Возводить пансионаты и разнообразные лечебницы — это дорого, да и бессмысленно, услуги эти не пользуются популярностью (высокая цена, низкое качество). Смышленые бизнесмены быстро смекнули, что есть вполне легальный способ обойти законодательные запреты и не строить низко рентабельные «лечебницы», а продавать апартаменты. Из крупных проектов можно вспомнить МФК «Первая Линия. Apartments», который построила на границе Зеленогорска и поселка Комарово компания «Пионер».

На территории МФК, который включает 188 одно-, двух- и трехкомнатных апартаментов, действует «Первая Линия. Health Care Resort» с бальнеологическим комплексом.

Другой проект – на месте пансионата «Дюны» компания Seven Suns Development возводит МФК «Светлый мир «Внутри». В этом санаторно-курортном учреждении (как сказано в проектной декларации) реализуются апартаменты как для постоянного проживания, так и для сдачи в аренду (всего запланировано 1,8 тыс. штук). В рамках проекта обещан банный комплекс, лечебно-оздоровительный центр «Восток-Запад» и другие «санаторно-курортные атрибуты». К обоим проектам у Госстройнадзора и городских чиновников были вопросы, когда стало понятно, что строятся апартаменты, но законных оснований для их запрета они не нашли. 

Компания RBI в 2017 году запустила проект санаторно-курортного комплекса МФК «Русские сезоны» с апартаментами, купив три корпуса «Сестрорецкий курорт», который расположен в городе Сестрорецк. Формально все санаторные обязательства будут соблюдены – жители «Русских сезонов» смогут пользоваться функционирующей инфраструктурой «Сестрорецкого курорта». 

Несмотря на успешность апартаментного формата под курортной маской застройщики не ринулись осваивать новые территории и возводить курортное псевдо-жилье. «Наибольшее снижение спроса отмечено в форматах рекреационных и элитных апартаментов: -55% и -36% по сравнению с аналогичным периодом 2018 года, что объясняется отсутствием нового предложения и достаточно дорогостоящим предложением в продаже», – говорится в аналитическом отчете компании Knight Frank St Petersburg за первую половину этого года. 

В Ленобласти вообще рекреационное строительство не прижилось, кроме баз отдыха да горнолыжных курортов ничего «подозрительного» не возводят, а формат апартаментов как-то прошел стороной. На память приходит лишь один поселок, в котором такая недвижимость присутствует – это КП «На берегу» у озера Разлив. Строить его начали в 2004 году, а сдали в 2012-м. Недвижимость в нем – таунхаусы, дуплексы и семиэтажный корпус – получила статус апартаментов, поскольку согласно проектной декларации хотели построить кэмпинг-центр, а получился целый поселок с капитальными «палатками». 

Единственный проект, который сейчас реализуется в регионе и совмещает жилую и рекреационные функции, – это город-курорт «Gatchina Gardens». В рамках проекта шведский девелопер обещает создание самого большого в Европе wellness&spa курорта. Но пока объявлено о строительстве только жилой части – квартирной малоэтажки. В этом случае застройщик не прикрывается рекреационной функцией, а легально собирается возводить жилые объекты. 

Много в ней лесов, полей и рек 

«В части застройки зон рекреации мы должны смотреть не только на изменения земельного закона, у нас есть и лесной и водоохранный кодексы. А вот эти кодексы четко и очень привередливо регламентируют действия в данных зонах. Поэтому ожидать массового строительства не вижу причин», – говорит Артем Чесноков, управляющий КП «Сувантоярви», который реализуется вблизи Суходольского озера. «Курортный район и набережная с гостевыми домами и ресторанами – это уже сложившаяся история. А вот затеять такое на новой территории будет достаточно сложно. Конечно, упростили законодательную базу в землепользовании, но кодексы/регламенты/положения по лесу и водоохранной части, наоборот, только ужесточили в разрезе контроля и согласования, – добавляет он. – Также нужно помнить, что Лесной кодекс - это не только вековые сосны и деревья, это и верхние грунты (мох, черничники и кустарники) и корни. Более того, сколько у нас реально чистых водоемов в окружении КАД до 20 км? По пальцам посчитать. А сколько свободных? Нет таких территорий. Поэтому формат загородного отдыха давно "уехал" за 40-80 км и там уже идет настоящая борьба за берега и лес».

Недавно стало известно, что Минприроды подготовило проект поправок к Лесному и Градостроительному кодексам, регулирующий вопросы строительства в лесах. В частности, документ разрешает в целях рекреации строить на лесных участках объекты туриндустрии и спорта, детские и спортивные лагеря, а также «иные объекты капитального строительства и некапитальных строений, необходимых для осуществления рекреационной деятельности». Возможно, эти поправки подтолкнут рекреационное строительство, но пока что говорить об этом рано. И глядя на наших соседей из Финляндии, верится в такую возможность с трудом. Финны прекрасно научились эксплуатировать свои природные богатства, прежде всего лес и десятки тысяч озер, в том числе субсидируя рекреационный туризм и строительство коттеджей. Но успех развития коттеджного строительства в этой стране был связан не только с этим. У финнов совсем иное отношение к природе и ее ресурсам, плюс две трети всех лесов находится в частной собственности, за которой пристально следят различные госинституты и организации, и сами собственники трепетно относятся. И еще один факт: из 460 тыс. км дорог в Финляндии 160 тыс. км – это лесные дороги. Так что опыт финнов на нашей земле вряд ли даст полезные плоды.