Таунхаусы на землях ДНП – самострой или нет

Почти все средства массовой информации захлестнула волна скандалов, связанных со сносом незаконно построенных таунхаусов. Однако это лишь единичные беспрецедентные случаи. В интернете до сих пор ведутся жаркие споры по поводу того, можно ли строить сблокированные дома на землях, предназначенных для ведения дачного хозяйства категории сельхозназначения. И, как выяснилось, можно, если брать в учет законодательство.

Рассмотрим некоторые статьи действующего законодательства РФ.

Для начала разберемся с необходимыми размерами участка под таунхаус. В п. 1 ст. 3 Областного закона Ленинградской области «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Ленинградской области» от 02.12.2005 года № 107-ОЗ сказано, что «Минимальный размер образуемого нового земельного участка не может быть менее одного гектара». Но 2 пункт 2 статьи этого закона указывает, что «Положения настоящего областного закона применяются в отношении земель сельскохозяйственного назначения, кроме земельных участков, предоставленных из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного строительства, гаражного строительства, ведения личного подсобного хозяйства и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями». Минимальный размер участков на данный момент не установлен, а, следовательно, собственник вправе самостоятельно выбрать  размер для разделения. И каждый полученный участок должен будет пройти кадастровый учет и быть зарегистрирован в собственности.

Дома блокированной застройки, для удобства называемые таунхаусами, строящиеся на таких землях, должны соответствовать некоторым требованиям. Они прописаны в п/п. 2 п. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ: «жилыми домами блокированной застройки являются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования, а экспертиза проектной документации таких объектов капитального строительства не требуется». А по ст. 1 СП 55.133330.2011 «СНиП 31-02-2001. Дома жилые одноквартирные» - «Настоящий свод правил распространяется также на… …жилые дома блокированной застройки, если они: не имеют помещений, расположенных над помещениями других жилых блоков; не имеют общих входов, вспомогательных помещений, чердаков; имеют самостоятельные системы вентиляции; имеют самостоятельные системы отопления или индивидуальные вводы и подключения к внешним тепловым сетям». Т.е. по сути, если строящийся объект пригоден для круглогодичного проживания.

При этом п/п. 1 п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ гласит, что «Выдача разрешения на строительство не требуется в случае … строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства».

Для регистрации права собственности на построенный объект при условии, что разрешение на строительство не требовалось, собственник обязан представить документы, прописанные в п. 1 ст. 25.3. Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: «документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;

правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества, если право заявителя на такой земельный участок не было ранее зарегистрировано. Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на земельный участок было ранее зарегистрировано».

Выходит, что, учитывая вышеперечисленные условия, на землях сельхозназначения для ведения дачного хозяйства на законных основаниях можно построить и зарегистрировать таунхаус. Но все же минусов не избежать. Так, например, при разделении земель на категории сельскохозяйственные земли для ведения дачного хозяйства рассчитывались именно на сезонное проживание. Прописка в таких объектах затруднительна. Ее можно получить, но только через суд, после прохождения множества экспертиз. Также непонятно, какова судьба домов блокированной застройки, не отвечающих данным требованиям, построенных при Советской власти или более ста лет назад. Каждый случай постройки таунхаусов, безусловно, подлежит индивидуальному рассмотрению.

Источник: Фазенда.СПб.Ру