Закон о банкротстве физических лиц. Последствия для покупателей недвижимости

С 1 октября 2015 года начал действовать Закон о банкротстве физлиц. Спустя всего пару месяцев эксперты сделали вывод, что этот закон увеличил риски покупателей недвижимости. При ряде обстоятельств сделки с недвижимостью, совершенные физлицом, попавшим под процедуру банкротства, легко могут быть оспорены его кредиторами и в итоге признаны судом недействительными. Так что, собираясь приобрести недвижимость, покупателю необходимо теперь еще более тщательно проверять статус продавца, включая его перспективы на банкротство!

Советы от экспертов

Всегда есть риск, что пока не истек срок исковой давности, в случае вероятного банкротства продавца, совершенная с ним сделка может быть аннулирована, из-за признания недействительной. Поэтому эксперты рекомендуют либо сразу отказываться от сделок с продавцами, имеющими на себе большие кредиты или задолженности по их выплате, или обезопасить себя, проведя оценку приобретаемой недвижимости несколькими независимыми экспертами и прописав в договоре реальную рыночную цену. В противном случае, всегда остается риск, в случае признания продавца банкротом, расторжения сделки. Уплаченные деньги покупателю никто никогда не вернет.

Также эксперты рекомендуют обращаться к нотариусам для заверения договора купли-продажи. Прежде чем заверить действительность этой сделки натариус убедится в том, что данные продавца отсутствуют в реестре банкротов  (ресурс bankrot.fedresurs.ru). Это намного эффективнее проводимых агентами проверок предбанкротных состояний и милицейских баз.

Также эксперты уверены, что процедура проверки станет строже и потребует от продавца дополнительных документов. Например, предоставление справки от службы приставов об отсутствии долгов у собственника недвижимости или справки из Арбитражного суда об отсутствии возбужденных процедур банкротства.

Минимизируем риски: инструкция по «технике безопасности»

Ниже приводится несколько пунктов, следуя которым покупатель может снизить риск оспаривания проведенной по приобретению недвижимости сделки.

1. Перед осуществлением сделки провести тщательную проверку платежеспособности продавца. Так, открытый банк данных, расположенный на портале Службы судебных приставов, позволяет проверить наличие открытых на него исполнительных производств. На портале Арбитражного суда, в картотеке можно увидеть наличие открытых или закрытых в его отношении процедур банкротства. Кроме того, Единый федеральный реестр также содержит сведения о банкротстве. Сразу стоит удостовериться в отсутствии долгов по выплате кредитов, если таковые имеются. В этом поможет Бюро кредитных историй.
2. Откажитесь от приобретения недвижимости, с указанием заниженной стоимости. Это может стать основной причиной оспаривания действительности вашей сделки, и даже расписка, выданная вам продавцом в подтверждение уплаченной разницы, не будет являться убедительным для суда документом.
3. Будьте особенно осторожны, приобретая квартиру или дом, находящиеся в собственности продавца менее 3-х лет, особенно, если он получил их по дарственной.
4. Собранные доказательства юридической чистоты квартиры, платежеспособности продавца на момент заключения сделки, агентский договор (кстати, в нем не лишним будет прописать, что агентство в случае проблем будет выступать на суде в вашу защиту), оригиналы авансовых соглашений, а также любых договоров, подписанных по ходу осуществления сделки, – все это необходимо хранить в качестве доказательства своей покупательской добросовестности и реальности сделки. Эти документы подтвердят в случае её оспаривания кредиторами, что она проводилась не с целью сокрытия продавцом-должником своего имущества.

Источник: Фазенда.СПб.Ру