На каких землях можно строить таунхаусы?

В последнее время мы часто видим в новостях, как бульдозеры сносят новенькие, только что отстроенные таунхаусы. Это происходит, например, в коттеджных поселках Москвы, Тулы и Казани.

В нашем регионе пока инцидентов не было, но основания для тревоги у покупателей имеются. Вряд ли кто-нибудь хочет заплатить несколько миллионов рублей и жить с постоянной мыслью о том, что твое жилище могут в любой момент снести. 
Наша редакция попыталась выяснить, каким образом покупатель может быть гарантированно спокоен за свою недвижимость. И поставила несколько ключевых вопросов:

• Каким комплектом документов должен обладать застройщик?
• На каких землях возведение таунхаусов на 100% законно?

С данным вопросом мы обратились к известной девелоперской компании ОАО "СТАРТ Девелопмент". Ответ наша редакция получила от юристов компании:

Сегодня на практике существует несколько вариантов юридического оформления таунхауса:

Таунхаус –индивидуальный дом.

Именно по такому пути пошла компания «СТАРТ Девелопмент», реализуя «Золотые ключи».

В таком случае таунхаус должен возводиться на землях поселений, предназначенных под застройку индивидуальными домами - как отдельно стоящими (т.е. коттеджами), так и блокированными (т.е. дуплексами и таунхаусами). При этом размер земельного участка под одной секцией таунхауса ограничивается «Правилами землепользования и застройки».

Например, «Золотые ключи» возводятся на землях поселений, предназначенных «для комплексного освоения в целях жилищного строительства», а в Правилах землепользования и застройки указано, что на этой территории можно строить индивидуальные и блокированные дома на участках от полутора соток.

Если же в ПЗЗ указано, что индивидуальные дома на каком-либо участке должны возводиться на участках от 6 соток, это не препятствует строительству таунхаусов – главное, чтобы на каждую секцию таунхауса приходился придомовой участок размером не менее 6 соток. Проблемы возникают тогда, когда на данных 6 сотках (участке, предназначенном для строительства одного индивидуального дома) возводят линию таунхаусов из нескольких секций. В этом случае перспектива появления бульдозера становится вполне реальной.

Нужно учитывать, что оформление таунхауса как индивидуального дома накладывает определенные ограничения на строительный проект. Так, в этом случае у таунхаусов не должно быть общего подвала и/или общего чердака, а инженерные сети должны заводиться в каждую секцию отдельно, чтобы не было общих труб (СП 55.13330.2011 Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001).

Покупатель таунхауса-индивидуального дома получит 2 свидетельства о собственности – отдельно на дом и на участок. Каждому таунхаусу присваивается свой милицейский адрес.

Таунхаус – квартира.

В этом случае линия таунхаусов оформляется как обычный многоквартирный дом, в котором в каждую квартиру имеется отдельный вход. Соответственно, на земельный участок, документы, форму договора и т.д. распространяются все те же правила, что и на обычный многоквартирный дом. Земельный участок под таунхаусом может быть очень мал (0,5 сотки) и является долевой собственностью всех владельцев таунхаусов в линии.

Оба эти варианты юридически равноправны и имеют при этом свои особенности, преимущества и недостатки как для застройщика, так и для покупателя. Разрешение на строительство при этом получать в любом случае нужно, как на любой жилой дом для постоянного проживания (в отличие от жилых строений в ДНП, на которые получать разрешение на строительство необязательно).

В обоих случаях возможен вариант аренды земли – это не может быть препятствием для заключения сделки. Однако, приобретая дом на арендованной земле, покупатель должен знать о рисках, связанных с тем, что после окончания срока аренды, он не будет иметь прав на землю и дом могут снести по решению суда, если у владельца участка будут другие планы на использование участка.

ДНП

Что касается строительства таунхаусов на землях ДНП, то юридически это неоднозначная схема, и у разных юристов по ней разные мнения. Но если не будет получено разрешение на строительство, то потом объект не сможет законным образом пройти экспертизу и не будет признан жилым домом, а значит, в таком таунхаусе нельзя будет прописаться.

Заключение редакции

Попытаемся подвести предварительные итоги. К однозначному выводу о том на каких именно землях можно возводить таунхаусы мы так и не пришли. В одном случае таунхаус маскируется под индивидуальный дом, в другом - долевая собственность непонятно на какую постройку. В случае строительства таунхаусов на землях сельхозназначения под дачное строительство мнения юристов разнятся. Очевидно, что в настоящее время существует определенный пробел в законодательстве, регламентирующем строительство таунхаусов. Точку в этом вопросе ставить рано, поэтому мы обязательно постараемся разобраться в этой непростой ситуации в ближайшем будущем.

Источник: Фазенда.СПб.Ру