Болезнь и смерть участника или прочие форс-мажоры при заключении сделки

Подбор недвижимости ведется, как правило, очень долго, в отличие от процесса заключения сделки. Обычно, если всё уже обговорено и все довольны, остается оформить всё документально и дело с концом. Но даже в эти считанные дни, когда деньги уже в банковской ячейке, а документы на регистрации, в процесс могут вмешаться любые обстоятельства, вплоть до тяжелой болезни или даже смерти одной из сторон. Рассмотрим варианты таких ситуаций.

Если один из участников сделки умер, как быть? Здесь очень важна дата смерти. Если он умер до подачи документов на регистрацию, то сделка по умолчанию аннулируется. А как быть, если смерть произошла во время оформления бумаг и нахождения их в Росреестре? Проверка, жив ли человек, осуществляется Росреестром только в случае появления оснований, например, если никто не пришел за документами, либо поступило сообщение о смерти. В противном случае сделка оформляется как обычно, т.е. документы будут готовы. Но будет ли действительным право на собственность? Если продавец умер после момента регистрации документов, то сделка считается законной, т.к. на момент регистрации он был жив и не был против продажи недвижимости. Если же смерть наступила до момента регистрации, ситуация спорная и мнения экспертов по поводу нее разделяются.

Руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина считает, что сделка будет считаться недействительной, т.к. право собственности переходит только в момент регистрации. А смерть продавца лишает его право собственности, которое переходит теперь по наследству.

Генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая и руководитель юридического департамента ГК «МИЦ» Дарья Погорельская говорят, что сам договор с недавнего времени не подлежит регистрации и считается заключенным в момент подписания. Т.е. смерть одного из участников сделки никак не влияют на её результат, и она считается заключенной.

В самом Росреестре же сказали, что в регистрации откажут в случае отсутствия у покупателя документов на регистрацию перехода права собственности.

Если же человек жив, но находится в больнице, в тюрьме, в другой стране и пр., даже если он пропал без вести и по суду пока не признан умершим, сделка заключается на обычных основаниях. Другое дело, кто в таком случае получает документы из Росреестра. Получить её может любой человек по доверенности, причем она может быть заверена не нотариусом, а главным врачом, начальником тюрьмы, работником консульства другой страны и т.д. исключение составляет лишь случай, когда человек находится без сознания. Свою волю он выразить не может, следовательно, подписать доверенность тоже. Остается лишь ждать выздоровления или хотя бы момента, когда человек сможет подписать доверенность. В случае смерти участника сделки документы получают наследники.

Другая сторона сделки – получение денег из банковской ячейки. К ней имеет доступ только продавец или, в случае срыва сделки, покупатель. При смерти продавца деньги по праву должны получить законные наследники. Однако официально по документам наследниками они будут признаны примерно через полгода, в то время как ячейка арендуется на срок один-два месяца. Потом доступ к ней получает покупатель, затем банк. В качестве варианта можно попросить банк продлить срок аренды ячейки. Или понадеяться на честность покупателя, который заберет деньги и передаст наследникам. Но, как все понимают, это очень сомнительный план.

Рекомендация может быть  только одна – при заключении договора об аренде ячейки в банке, тщательно расспросить о всевозможных вариантах, кто в каком случае будет иметь к ней доступ. Либо подстраховаться доверенностями на получение документов из Росреестра и денег из банковской ячейки. Но стоит учитывать, что несколько миллионов рублей могут стать очень большим искушением, и доверенности стоит писать лишь самым близким и родным.

По материалам www.metrinfo.ru