Законодательные новшества в сфере строительства

Градостроительная политика до сих пор не отличалась упорядоченностью принимаемых решений, что в свою очередь приводило к ряду конфликтных ситуаций и проблем. Именно поэтому Госстройнадзор выступил с рядом законодательных инициатив, некоторые из которых уже вступили в силу.

Одной из наиболее актуальных проблем в сфере загородного строительства до сегодняшнего дня были разногласия возникавшие на почве очевидных градостроительных ошибок, допущенных из-за того, что полномочия по выдаче разрешительной документации были в ведении муниципалитетов первого звена. Ярким примером подобной конфликтной ситуации может послужить разногласие возникшее в прошлом году в Новодевяткинском сельском поселении, где администрация без серьезных причин отказывалась выдать компании «Арсенал» разрешение на ввод домов в эксплуатацию.

Теперь, благодаря принятию 136-ФЗ, согласно которому полномочия на выдачу разрешительной документации передаются районным муниципалитетам, подобных ситуаций должно стать значительно меньше. Его принятие стало откликом на региональные законодательные инициативы. Но, к сожалению, этого недостаточно для устранения всех конфликтов, возникающих в этой сфере. Например, эти нововведения не позволяют проконтролировать постройку малоэтажных многоквартирных домов на землях предназначенных под индивидуальную застройку.

Обязательная экспертиза для всех застройщиков

Дело в том, что на данный момент законодательство не требует проводить экспертизу проектной документации для малоэтажных домов (проекты до трех этажей) и осуществлять строительный надзор. Поэтому очень сложно отследить, когда застройка нарушает разрешенный вид использования. Госстройнадзор может провести проверку только по факту обращения  с жалобой от граждан. Именно поэтому комитет выдвинул ряд законодательных поправок в Градостроительный кодекс.

Данные поправки обеспечат законодательную базу для требования прохождения обязательной экспертизы проектной документации для всех многоквартирных домов, независимо от их этажности. Сейчас в Законодательное собрание передан на рассмотрение законопроект, принятие которого обеспечит в регионе передачу полномочий на уровень субъекта Федерации. Это будет содействовать предотвращению ситуаций, когда застройщик легко мог получить необходимую для строительства документацию от муниципалитета первого звена на постройку многоквартирного дома на земле ИЖС.

К сожалению, те многоквартирные дома, которые уже были построены, никуда не исчезнут. Полученная в согласии с действовавшим на тот момент законодательством разрешительная документация вполне правомочна, и не может быть оспорена новым законопроектом. Наибольшее количество подобных многоквартирных построек на землях ИЖС приходится на Всеволожский район.

Страхование гражданской ответственности

Это еще один новый закон, вступивший в силу в начале этого года. Он обязал застройщиков страховать свою гражданскую ответственность. Повлияло ли это как-то существенно на рынок массового строительства в регионе?

По данным Госстройнадзора на сегодняшний день  в Ленинградской области привлечением средств дольщиков занимается 141 застройщик для 423 строительных объектов, что составляет 85% от возводящегося в области жилья.  Сегодня существует три формы гарантии выполнения застройщиком своих обязательств перед долщиками: это может быть договор о страховании, банковское поручительство или общество взаимного страхования застройщиков, т.е. членство застройщика в этом обществе.

По данным Росреестра 29 объектов подпадают под требование о страховании гражданской ответственности. Но другие данные говорят о том, что с начала этого года  количество заключенных договоров страхования ниже количества зарегистрированных ДДУ. К сожалению, комитет не обладает полномочиями для контроля выбранного застройщиком способа выполнения обязательств перед гражданами, вошедшими в долю. И  ситуация не изменится пока не будут приняты единые стандарты страхования в этой сфере, связанной с долевым строительством.

По мнению, Михаила Москвина, являющегося председателем Госстройнадзора, наиболее эффективным способом гарантии исполнения обязательств застройщика перед дольщиками является членство строительной компании в  обществе взаимного страхования  застройщиков. Он считает этот вариант оптимальным, поскольку структура самого общества побуждает его стимулировать компании-участницы к снижению рисков. Кроме того, осуществляется контроль за целевым расходованием средств дольщиков, а также члены общества декларируют ставки по страховым договорам в рамках 0,68 — 1,7% от стоимости по ДДУ.

Но то, что выгодно для потребителя не всегда выгодно для участников рынка. К такому выводу можно прийти, если учесть, что на данный момент членами общества взаимного страхования из 141, действующих на рынке, состоит всего 21 компания-застройщик и, к сожалению, остальные не торопятся в него вступать. Возможно это связано и с высоким размером вступительного взноса, который составляет полмиллиона рублей, и с высокой ответственностью за действия других участников общества.

Материал подготовлен на основании публикации на сайте: zagorod.spb.ru