Квартиры по переуступке в новостройке: особенности сделки

Последние годы на российском рынке весьма популярны инвестиции в строящуюся недвижимость, а, значит, большое количество квартир в новостройках продаются по переуступке. С какими рисками может столкнуться покупатель, приобретающий жилье по такой схеме?

Механизм переуступки прав

Механизм переуступки прав довольно часто применяется на первичном рынке недвижимости, в связи с договорами ДУ по 214-ФЗ. Он подразумевает передачу прав и обязательств одной стороны по отношению к участвующей в договоре второй стороне новой стороне. Востребован этот механизм в первую очередь дольщиками, стремящимися получить максимальную прибыль от инвестиций в строительный процесс.

Как правило, инвестиции осуществляются на начальном этапе строительства — стадии котлована, как говорят, когда цены объекта минимальные, а выбор квартир максимален.  С продвижением строительного процесса цены значительно возрастают, а количество предложений от застройщика сокращается. И тут, каждый инвестор сам решает на каком из этапов он будет продавать — переуступить свои права на будущую квартиру. Объекты по переуступке пользуются спросом у тех, кто боялся рисковать, вкладывая средства в стройку на начальных этапах, или у тех, кто пришел позже. 

Насколько велика доля инвестиционных сделок на первичном рынке в Санкт-Петербурге? По мнению экспертов, она значительно выросла за последние годы. Был период, когда их доля составляла всего 10% от общего числа сделок, а сейчас она достигает 30% в общем объеме первичных продаж.  В апарт-отелях доля инвесторов достигает 80-90%, но они уже приобретают жилье не для дальнейшей переуступки.

Как минимизировать риски при покупке квартиры по переуступке

В первую очередь необходимо проверить застройщика, выступающего стороной по ДДУ, в котором дольщик хочет переуступить свои права: навести справки о его деятельности, сопоставить планы по срокам и вводу в эксплуатацию с реальным положением дел на стройплощадке. Перечень ненадежных застройщиков можно искать на сайте Строительного комитета, а также Гильдии риэлтеров. Ненадежные застройщики, как правило, на слуху и такие сведения распространяются среди профессионалов очень быстро.

Во-вторых, надо обязательно проверить сам объект: каково его состояние, ведутся ли строительные работы, успевает ли застройщик в заявленные сроки ввести объект в эксплуатацию. Желательно по своим каналам уточнить ситуацию вокруг объекта.

В-третьих, очень важный момент — это оценка документов бывшего дольщика, ведь вместе с правами он передаст новому дольщику в полном объеме и свои обязанности по ДДУ. Необходимо проверить наличие подтверждения всех платежей, которые были совершены по договору, и запросить у застройщика акт сверки платежей, чтобы подтвердить их действительность.

Таким образом, нужно оценить ситуацию: стоимость квартиры, надежность застройщика, готовность объекта, в каком объеме уже выполнены обязательства и в каком объеме они будут переведены на нового дольщика, это особенно важно, если квартира была в ипотеке.

Следующий важный момент — сделка должна проходить у застройщика в офисе. В документах должна стоять подпись застройщика, что он принял эту переуступку. Согласие застройщика необходимо, поскольку он является одной из сторон договора и передача прав и обязательств без его письменного согласия невозможна. Поэтому насторожитесь, если вам предлагают совершить сделку по переуступке без присутсвия застройщика, послав ему в последствии простое уведомление.

Плюсы и минусы переуступки

Механизм переуступки позволяет застройщику привлекать инвесторов на начальном этапе строительства, получая необходимые финансы для реализации проекта. Для инвесторов это инструмент заработка, а для любого другого дольщика это возможность при изменившихся обстоятельствах выйти из строительства, вернув свои деньги, и, возможно, даже с прибылью, вернув их.

Минусы этого механизма связаны с теми обязательствами, которые новый дольщик возлагает на себя по договору переуступки. С ними связаны основные риски. Поэтому приобретая квартиру в новостройке по переуступке необходимо тщательно изучить договор долевого участия и все документы застройщика!

Источник: Фазенда.СПб.Ру