Многоквартирные дома на землях ИЖС, ДНП и МЖС

Одним из наиболее популярных форматов загородного жилья последние годы стали МЖК – малоэтажные жилые комплексы, расположенные на окраинах и в ближайших пригородах Санкт-Петербурга. Рост востребованности подобного формата жилья во многом связан с преимуществами комфортного проживания в городской квартире и возможностью наслаждаться загородной жизнью, при вполне доступных ценовых планках на квадратный метр. Но и здесь не все так просто, как хотелось бы...

Возможности постройки МЖК на землях ДНП и ИЖС

Возведение МЖК официально возможно только на землях поселений (ЗП)  с разрешенным видом использования МЖС (под малоэтажную застройку) и для него требуется получить разрешение. При строительстве на землях СХН (сельхозназначения под ДНП) или ЗП, предназначенных под ИЖС, подобного разрешения получать не надо, но это не означает, что на них можно возводить многоквартирные дома. Тем не менее многие застройщики находят способы обойти данный регламент.

Одним из примеров того, как может быть осуществлена постройка МЖК на землях изначально относившихся к категории сельхозназначения, является ЖК «Альпийская деревня». Изначально земельный участок под МЖК «Альпийская деревня» имел статус сельхозземель и являлся собственностью застройщика. При таком раскладе для привлечения средств дольщиков застройщик мог использовать только схему ЖСК (188 ФЗ), которая позволяет обойтись без соблюдения многих требований, оговоренных в 214-ФЗ . К осени 2014 года был утвержден новый генплан поселения и застраиваемый земельный участок стал частью поселения д. Мистолово, получив категорию земель населенных пунктов с дальнейшим оформлением под жилищное строительство.  Как видно, в любом случае требуется изменение статуса земель и получение разрешения на строительство.

При постройке многоквартирного дома на участке, предназначенном под индивидуальную жилую застройку, все несколько сложнее. В предыдущих статьях мы уже рассматривали тонкости постройки таунхаусов на землях ИЖС. Теперь попробуем разобраться с многоквартирными домами. Юристы, занимающиеся легализацией таких построек, называют три возможных варианта:

– сдача объекта как нежилого, с последующей сменой функционального назначения;

– сдать объект как ИЖД, с последующей продажей долей в нем; в этом случае у всех квартир будет общий милицейский адрес и они будут долями в общем имуществе, со всеми вытекающими из этого последствиями (что-то напоминающее дом-коммуналку в правовом отношении);

– добиться легализации объекта через суд, доказав, что его сохранение не нарушает прав и охраняемых законом интересов владельцев соседних участков, а также не является источником угрозы жизни и здоровья граждан (задача не из простых, так как будет требовать не только соглашения с соседями, но и привлечения различных экспертных организаций).

Факты о самострое в Ленобласти

Юридически все кажется вполне достижимым. Но факты звучат очень предупреждающе. Дело в том, что к февралю 2013 года ведомством Госстройнадзора уже было доведено до суда порядка 12 дел о незаконном возведении многоквартирных домов на земле, предназначенной под ИЖС. Тема эта не новая, еще в феврале 2012 года комитетом по землеустройству Петербурга и Гостройнадзором был опубликован список из 162 малоэтажных домов, покупка квартиры в которых может привести к проблемам правового плана. К январю 2014 года количество кандидатов на снос уже исчислялось сотнями. Первое место в списке самостроев заняли Приморский и Выборгский районы.

В феврале 2014 года, по сообщению пресс-службы Гостройнадзора, вступило в силу постановление суда о сносе ЖК «Никитинская усадьба» по адресу Горная ул. дом 22, а также еще по четырем объектам, расположенным на: ул. Межозерная, 16, лит А, ул. Сегалева, 10, ул. Земская, 64 и 28.

Никто не хотел бы оказаться на месте тех покупателей, чьи дома оказались в итоге под угрозой сноса, а некоторые, как показывает жизнь, были снесены по решению суда, поскольку застройщик игнорировал существующий земельный регламент. Пробелы законодательства в строительной сфере, из-за которых невозможно было ранее отследить подобные нарушения, постепенно устраняются и об этом обстоятельно говорилось в статье, посвященной новшествам в строительном законодательстве.

Подводя итоги, хочется отметить что для рядового обывателя данная правовая сфера настоящий «темный лес», разобраться в тонкостях и деталях которой без помощи профессионалов, владеющих знанием всех законодательных «заковык» в данной области, подчас невозможно.

Источник: Фазенда.СПб.Ру