Как купить квартиру в новостройке, минимизируя риски

По мнению экспертов, покупка квартиры в новостройке сегодня выгоднее, чем на вторичном рынке. Но и рисков столкнуться с необходимостью обратиться в суд гораздо больше. Мы постарались разобраться, какие основные ошибки может допустить дольщик и как их избежать.

Самые большие три ошибки, допускаемые дольщиками

Из множества возможных ошибок, которые допускаются потребителями при покупке квартир в строящихся домах, стоит выделить три самые крупные, напрямую влияющие на степень риска отправиться вместо новой квартиры в суд.

Во-первых, это покупка квартиры у застройщика, который по сути не имеет права их продавать. Это ситуации, когда у застройщика либо вообще нет разрешения на строительство, либо многоквартирный дом возводится на землях, предназначенных под ИЖС.

Во-вторых, это заключение недействительных договоров. Законодательством, действующим в долевом строительстве, предусмотрены два типа договоров для привлечения финансов под строительство многоквартирных домов — договор участия в долевом строительстве и договор вступления в ЖСК (договор паевого взноса). Все остальные договоры не имеют юридической силы.

В-третьих, это приобретение жилья у посредников, которыми могут быть различные риэлторские фирмы, не имеющие предоставленного застройщиком права продавать эти квартиры.

Как минимизировать риски, покупая жилье в новостройке

Есть несколько моментов, которые необходимо учесть при покупке строящейся квартиры. Прежде всего надо проверить наличие у предполагаемого застройщика пакета основных документов, предусмотренного 214-ФЗ, который регламентирует отношения между застройщиком и участником долевого строительства. Из них можно выделить три главных, при наличии которых можно иметь дело с застройщиком:

1.  разрешение на строительство многоквартирного дома на этом земельном участке;
2.  должны быть документы подтверждающие право на землю: договор аренды/субаренды земельного участка или свидетельство о собственности;
3.  проектная декларация.

В случае, когда квартира покупается по переуступке, первое что необходимо сделать это проверить зарегистрирован ли этот договор в Управлении Росреестра (только такой договор считается заключенным и действительным). На обратной стороне такого договора стоит печать Росреестра с номером и датой регистрации. Можно также запросить выписку из Росреестра. Кроме того, важно понять почему человек уступает свои права на эту квартиру, и уточнить в какой степени оплачен договор. В этом поможет убедиться акт сверки платежей, заказанный у застройщика.

Практика показывает, что сегодня существует две главные проблемы: нарушение сроков сдачи квартир дольщикам и качество строительства. Как в этой ситуации потребителю соблюсти свои интересы?

Согласно законодательству, застройщик обязан за два месяца предупредить дольщика о нарушении срока сдачи и предложить ему подписать двустороннее соглашение о внесении изменений в основной договор о переносе сроков строительства. Дольщик имеет право не подписывать такое соглашение, а после сдачи дома в эксплуатацию подсчитать задержку и затребовать компенсацию у застройщика. Причем, даже подписав акт приема-передачи квартиры, он не утрачивает своего права требовать с застройщика пени за задержку.

Для начала можно написать претензию непосредственно застройщику. Если застройщик не захочет их выплатить добровольно, то тогда обратиться в суд. Для физических лиц законодательство устанавливает за каждый день задержки пени в 1,150 ставки рефинансирования. В итоге это может достигать 20% годовых. Сумма такой компенсации может быть довольно большой и порой достигает более миллиона рублей.

В отношении проблем с качеством все очень индивидуально. Самая яркая проблема в новостройках Петербурга была связана с аммиаком на объекте. Как правило, в таких ситуациях добросовестный застройщик предлагает компенсировать убытки в финансовом эквиваленте или предлагает аналогичный формат жилья в другом доме. Суды в таких делах встают на сторону дольщика, присуждая им выплаты от застройщика в размере рыночной стоимости жилья, что позволяет им приобрести такого же уровня квартиру.

Тем не менее, хотя 214-ФЗ защищает права дольщиков и суды настроены в их пользу, при оформлении сделки стоит внимательно ознакомиться с пакетом документов застройщика и внимательно изучить договор долевого участия!

Источник: Фазенда.СПб.Ру