Ипотечные реалии: как сэкономить на процентах

Сегодня  ипотеку берут не только для себя, чтобы приобрести жилье, но и в качестве банковского (кредитного) плеча для инвестиций. Это совершенно две разные ситуации, в каждой из которых необходимо учитывать свои особенности, чтобы получение кредита было действительно выгодным делом.

Берем ипотеку, чтобы приобрести жилье

"Надо стремиться оформлять заём на 15 и более лет..."

В первую очередь в этой ситуации необходимо обязательно определиться с наличием соответствующего дохода, чтобы без проблем выплачивать взятый кредит. Как правило, желательно чтобы на выплаты ипотечного займа не уходило больше 50% имеющегося дохода и банки это проверяют, решая выдать вам его или нет. Уже на этом этапе необходимо задать себе вопрос: что будет если...? Надо понимать что вы будете делать в каждой конкретной ситуации, т. к. обязательство это долгосрочное. Вот лишь некоторые из важных особенностей российской ипотеки, которые необходимо знать.

Во-первых, Российским государством прописаны различные нормы, в какой-то степени защищающие права заемщика на случай его неплатежеспособности. Например, в случаях:

•  временной потери трудоспособности;
•  беременности и ухода за ребенком;
•  потери основного заемщика;

можно, написав в банк соответствующее заявление, получить своего рода каникулы от выплат.

Во-вторых, надо стремиться оформлять заём на 15 и более лет, чтобы минимизировать ежемесячный платеж. Даже если ваши доходы позволяют выплачивать ежемесячно круглую сумму, надо настаивать на более долгом сроке. Цель — постепенно уменьшать тело кредита, досрочно его выплачивая. Как только оно будет погашено, происходит полная реструктуризация кредита, а, значит, вы экономите на процентных выплатах.

В-третьих, стоит самостоятельно позаботиться о страховке. Дело в том, что банк, требуя её оформления, заботится прежде всего о своих интересах. Банк всегда страхует в свою пользу, выступая в роли агента и предлагая завышенный процент по страховке. Обратившись непосредственно в страховую компанию, можно сэкономить на этом пункте затрат. Из всех типов страховок обязательными являются только две:

•  потеря титула, которая страхует банк от фактической утраты недвижимого имущества;
•  страхование жизни заемщика.

Остальные виды страховки необязательны, и по ним можно договариваться с банком.

Поэтому, если у вас уже оформлены страховки, то кредит может обойтись дешевле. По страховке надо учесть еще такой момент: чтобы не переплачивать за неё, необходимо разбить страховые платежи на полугодовые, а лучше квартальные, и каждый раз переоформлять страховку, когда переоформляем тело кредита. Поскольку страховка привязана к остатку задолжности по кредиту, то когда задолжность уменьшается -  выплаты по страховке уменьшатся.

Берем ипотеку для инвестиций

Многие инвесторы успешно используют ипотеку в качестве кредитного плеча, умело манипулируя банковскими процедурами по досрочному погашению и реструктуризации. Важный начальный этап — приобрести первый объект без ипотеки. Если имеется такой объект, то можно пользоваться банковским плечом два раза: взять ипотеку под покупку второго объекта недвижимости и заложить первый объект под еще один кредит, который нужен для реструктуризации займа. Кредит в нашей стране лучше всего использовать как инструмент в какой-то более сложной сделке. В этом отношении очень интересна ипотека свободного назначения, так как её можно получить под залог имеющегося жилья и использовать для любых целей.

Преимущества и подводные камни российской ипотеки

"Банк не имеет права в одностороннем порядке изменить процентную ставку..."

Как уже отмечалось российское законодательство в некоторой степени защищает права заемщика. Так, если банк подписывает с вами некие документы, которые расходятся с законодательством, — это не правомерно и такие документы можно оспорить в суде. Например, сегодня банк не имеет права в одностороннем порядке изменить процентную ставку по кредиту.

Но, с другой стороны, банк имеет право потребовать у вас выплаты всей заемной суммы досрочно, дав вам на это всего несколько дней. В такую ситуацию можно попасть, если без согласования с банком совершить какие-либо действия по отношению к заложенному имуществу (сделали перепланировку, сдали квартиру и т. д.). Кроме того, в ипотечном кредите могут быть предусмотрены штрафные санкции за досрочное погашение в течение первых полугода. Все это надо учесть заранее и узнать процедуры банка: например, процедуру досрочного погашения. Кроме того, правила работы с физлицом отличаются от правил работы с юрлицом.

В определенных случаях банк может попросить вас оценить объект недвижимости, под который будет выдан кредит. Для этого надо обратиться в компанию, имеющую соответствующую лицензию. Но тут возможна такая ситуация: оценочные фирмы всегда занижают цену недвижимости до 80%, банк, в свою очередь, от этой цены кредитует только 70% и в итоге «на руки» заемщик получает всего 50—55% от рыночной цены заложенного объекта.

Особенности кредитования земельных участков

Банк никогда не выдаст кредит под пустую землю! Как превратить свой земельный участок в ликвидный объект? Только увеличив его ценность! Можно выстроить на нем щитовой домик или приобрести готовый домокомплект — это уже объект недвижимости, под который можно получить кредит. Учтите, что оценочная компания, оценивая просто землю, рассматривает её в основном с точки зрения вариантов её использования, а когда она оценивает стоящий на ней объект недвижимости, она уже привязывает их вместе — объект и землю — и ценность земельного участка сразу растет. Поэтому, потратив на постройку домика, допустим, порядка 1 млн рублей, можно увеличить сумму кредита от 0 до двух или даже 5 млн рублей. Кстати, законность оформления такой постройки также значительно увеличивает ценность земельного участка чуть ли не в два раза!

Итак, подведем итоги. Решая взять ли ипотеку, необходимо учесть наличие постоянного дохода, помня, что выплаты по ней — большое обременение и психологическая нагрузка. Ведь даже если кредит оформляется под залог имеющейся недвижимости, вы все равно остаетесь должником банка, пока он не реализует вашу квартиру и не покроет все долги по кредиту и процентам. Но, зная особенности банковских процедур и свои права, можно сократить связанные с кредитом затраты, сведя их к минимуму, и даже заработать на инвестициях в недвижимость!

Источник: Фазенда.СПб.Ру