Цены на загородную недвижимость во Всеволожском районе в 2012 году

В настоящей статье на основе данных полученных у застройщиков, мы проводим анализ динамики цен в коттеджных поселках Всеволожского района Ленинградской области. Для исследования мы использовали расчетный показатель: средняя цена за объект. Указанный показатель рассчитывается исходя из самой низкой и высокой ценой за объект (участок, коттедж, таунхаус). Т.е. по сути, это среднеарифметическая величина, которая расчитывается ежемесячно на каждый конкретный район Ленинградской области.

Мониторинг цен на объекты загородной недвижимости ведется с апреля 2012 года. Апрель можно смело считать началом активного сезона продаж земельных участков, загородных коттеджей и таунхаусов.

Земельные участки

В апреле 2012 года средняя цена за сотку закрепилась на уровне 202 тыс. рублей. Необходимо учитывать, что эта цена не всегда включает в себя стоимость коммуникаций и инфраструктурных взносов.

При этом, как показывает практика, девелоперы часто предоставляют скидку от базовой цены. Учитывая эти факторы, мы можем говорить о том, что данная расчетная усредненная цена достаточно сбалансирована. И в целом отражает реальную картину, которая позволяет достаточно точно отследить динамику цен в зависимости от времени года.

Как показывает график, цена за сотку резко подскочила в мае. Она поднялась на 7 тыс. рублей и в итоге составила почти 209 тыс. рублей.

Май, как известно, богат на праздничные дни, которые покупатели часто используют для поездок за город. Девелоперы отмечают высокий потребительский наплыв именно в майские праздники. По числу просмотров объектов этот месяц является рекордсменом (по сравнению с зимним сезоном  и первыми месяцами весны).

В летний сезон цена устойчиво зафиксировалась на отметке 207 тыс. рублей за сотку. В сентябре опять поднялась до майских отметок – 208.87. В октябре и ноябре усредненная цена уверенно держалась на уровне 205 тыс. рублей. В декабре же резко подскочила до 235 тыс. за сотку.

Такой скачок может быть связан с новогодними акциями и большим спросом на участки в предновогодний период, и (или) с открытием продаж в новых коттеджных поселках, в которых стоимость участков оказалась существенно выше средней цены по району. Этот фактор мог повлиять на величину нашей расчетной цены.

Так это или не так, в любом случае мы увидим в 2013 году.

• Если цена зафиксируется примерно на таком же уровне, как в декабре 2012 года, тогда дело в появлении новых предложений на рынке.
• Если снизится до прежнего уровня, тогда можно смело говорить о предновогоднем ажиотаже.

коттеджи

Далее мы рассмотрим ситуацию на рынке продажи домовладений. При помощи графика мы отследим характер изменения расценок на дома в коттеджных поселках Всеволожского района в зависимости от сезона.  

Следует пояснить, что при продаже готового дома с участком стоимость коммуникаций чаще включена в общую цену предложения, в отличии от ситуации с продажей земельных участков. Однако не всегда учитываются инфраструктурные взносы (обустройство дорог, ограждения и т.п.) и расходы на внутреннюю отделку дома. Как и на рынке продаж земельных участков без подряда девелоперские компании часто предоставляют существенные скидки от заявленной цены, особенно при 100% оплате.

В апреле средняя цена за коттедж составила 15.87 млн. рублей, в мае поднялась на 20 тыс. рублей. В июне резкий спад, средняя стоимость домовладения упала до 15.64 млн. рублей. В июле подъем до апрельского уровня, август – снова падение, но несущественное.  В сентябре показатель такой же, как был в мае, а в октябре едва заметное падение. Ноябрь, цена упала до 15.56 млн. рублей, а в декабре сумела подняться до 15.79 млн. рублей.

• Самыми низкими ценами на коттеджи отличились июнь и ноябрь.
• Наиболее высокие цены были отмечены в мае и сентябре.   

Таунхаусы

И напоследок, мы посмотрим, что же творилось во Всеволожском районе с ценами на таунхаусы.

Напомним, что таунхаус чаще всего представляет собой сблокированный двухэтажный дом на несколько семей, в отличии от многоквартирных домов, каждая секция оснащена отдельным входом. Секция в таунхаусе- это обычно двухуровневая квартира с придомовым участком площадью 1-2 сотки. Самые продаваемые секции имеют площадь от 40 до 70 кв.м. Стоимость их начинается от 1 млн. рублей. В большинстве случаев рынок продажи таунхаусов ориентирован на покупателя среднего достатка, хотя бывают и исключения. Обычно таунхаус рассматривается в качестве альтернативы комнаты в коммуналке или однокомнатной квартиры в спальных районах города.

В  Северо-западном регионе рынок таунхаусов в настоящее время развит слабо. Из 370 коттеджных поселков Ленинградской области  только в 30-и к продаже предлагаются таунхаусы. Во Всеволожском районе таких поселков 14, а самые известные из них: Малый Петербург, Токкари-Лэнд, Вишневый Сад, Традиция, Янино, Небо и т.д.

Следует так же учитывать, что при продаже таунхаусов в стоимость предложения обычно входят инженерные коммуникации, но не учитывается расходы на внутреннюю отделку. При этом застройщики часто снижают цену, когда покупатель приобретает недвижимость без рассрочек. И главное предостережение специалистов: строительство таунхаусов на землях ИЖС в настоящее время незаконно.   

Как видно из графика средняя стоимость таунхауса с весны до конца осени держалась приблизительно на одном уровне, но при этом неизменно снижалась. А резкое падение цены отметилось только в декабре.

С апреля по ноябрь средняя стоимость секции в таунхаусе колебалась от 5.35 до 5.77млн. рублей. В осенние месяцы цена стабильно закрепилась на отметке 5.49 млн. рублей. В Декабре показатель резко снизился до 3.55 млн. рублей.

Будет полезно получить данные в 2013 году, так мы сможем сделать прогноз на будущий период и назвать причины резкого скачка вниз именно в предновогодний сезон.

Выводы

Исходя из вышеизложенного, мы видим, что цены в 2012 году на готовые коттеджи и таунхаусы снижались, а земельные участки, напротив, росли в цене.

Тенденция к снижению цен на коттеджи и таунхаусы может объясняться следующим:

• жесткая конкуренция между продавцами недвижимости;
• высокая плотность застройки во Всеволожском районе;
• изначально завышенная цена на готовые предложения;

Земельные участки выросли в цене, что объясняется высоким спросом на них и очевидной доступностью для большинства покупателей.

Инвестиционная привлекательность земельных участков по прежнему сохранилась, в отличие от дорогостоящих домовладений и элитных таунхаусов, стоимость которых упала к концу 2012 года.

Актуальные предложения и цены на загородную недвижимость во Всеволожском районе отображены на интерактивной карте коттеджных поселков Всеволожского района.

Источник: Фазенда.СПб.Ру